El TRH y el AJD

Dado el “alarmismo” creado con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo en el que se ha procedido a dar un giro de 180 grados en nuestra jurisprudencia  respecto al obligado al abono del impuesto de actos jurídicos documentados, vamos a hacer unos pequeños apuntes sobre ello.

¿Qué les parece si comenzamos por el principio?:  ¿Saben ustedes por qué se paga el impuesto de actos jurídicos documentados y qué base se usa para calcular cuánto se paga?

Para ello les tengo que hablar del TRH (total responsabilidad hipotecaria). Una cláusula que usted tiene en su préstamo hipotecario y que seguramente no le haya dado importancia.

Vayamos por partes:

Primero: Coja su escritura de hipoteca y póngase a buscar el valor a efectos hipotecarios. Esto lo encontrará justo después de todas las cláusulas. Al final, una vez pasada la cláusula referida al interés de demora. Es una cláusula que dice algo así como: “se establece un capital de (lo que nos hayan dado de préstamo) y a efectos hipotecarios se establece un interés ordinal del …% que asciende a un total de ……..un interés de demora del ..% y que asciende a un total de ……… y se presupuesta la cantidad  de X para costas y posibles gastos…”. Todas estas cantidades hacen un total de ……. (eso es la TRH).

Pongamos un ejemplo:

Como pueden comprobar, en esta hipoteca la TRH es de 67.940,00€, pero en realidad el préstamo, el capital que el banco le ha prestado al cliente, es de 43.000,00€. .

Segundo: Comprobará que la suma de esas cantidades estará entre un 30% y un 60% por encima del capital que le han prestado. En el ejemplo anterior la TRH viene a ser un 58% más de lo prestado en capital.

Tercero: El impuesto de actos jurídicos documentados se calcula sacando el 1.5% del TRH, (en la comunidad valenciana y actualmente). Quizás en el momento en el que usted sacó su hipoteca el porcentaje era distinto o disfrutaba de un porcentaje menor al ser primera vivienda y menor de 35 años.

Siguiendo con el ejemplo anterior, la cantidad que se pagaría sería la de 1.019,10€. Es decir por un préstamo de 43.000,00€ el deudor, debe abonar (hasta ayer) esa cuantía.

Tras la lectura de la tan mencionada Sentencia, la misma contiene dos votos particulares, el obligado a pagar dicho impuesto es la entidad bancaria que procede a prestarle dinero. Dentro de los votos particulares que forman parte de la Sentencia, uno de ellos apoya la Sentencia y todavía le pone más azúcar; y el segundo, discrepa de la Sentencia. Esto último supone que todavía queda camino por andar y no está todo dicho.

Lo cierto es que ciudadanos, bancos, abogados y jueces andamos con una incertidumbre desmedida y es que en diciembre de 2015 se dijo que este gasto lo tenía que asumir el banco, poco después (hace menos de seis meses) se cambió de criterio y se estableció que este gasto lo tenía que asumir el cliente y ahora se dice que lo asume el banco. Es más que evidente el “sube y baja” que hay con esta cuestión y la falta de seguridad jurídica en la que nos desenvolvemos día a día. Dejando a un lado la crítica personal, lo cierto es que la Sentencia, aunque extensa, nada ha dicho con respecto a unos posibles efectos retroactivos sobre las hipotecas que se han firmado con anterioridad al dictado de la misma. Lo único que podemos decir, es que a fecha de hoy, las hipotecas que se firmen tendrán un coste menor dado que el impuesto de AJD lo deberá de abonar el banco. Pero también he de decirles algo: no sé si mañana esto segará siendo así o aparecerá una nueva Sentencia con su correspondiente “alarmismo”.

Para tranquilidad de mis clientes, he de deciros que todas las demandas que se han presentado en este despacho, todas absolutamente todas, se ha procedido a reclamar la devolución de este impuesto. Es decir, aunque hubiera jurisprudencia que decía que este impuesto lo pagaba el cliente, desde este despacho siempre hemos considerado que era erróneo y se ha reclamado a pesar de que los juzgados no estaban admitiendo su devolución. Nuestra estrategia de solicitud, siempre realizada en beneficio de nuestros clientes, quedaba salvada a través de las alegaciones que realizamos en la fase de conclusiones, esto quiere decir que las demandas que ya están presentadas contienen la solicitud del reintegro de la cuantía correspondiente al impuesto de AJD por lo que nada hemos de hacer respecto a ello.

Si usted lleva su demanda en otro despacho y ese despacho no ha solicitado la devolución de dicho gasto (lo normal es que lo hubiera hecho o como mínimo se hubiera reservado la acción para ello) tendrá que consultarlo con su abogado. No le puedo decir otra cosa.

Si usted ya tiene una Sentencia y en ella no se le ha reconocido la devolución del impuesto de AJD,  mi consejo es que intente siempre reclamar dicha cantidad ante la entidad bancaria de forma amistosa y a través de la presentación por escrito de dicha reclamación. Recuerde que todas las entidades bancarias poseen un formulario que se puede rellenar por el cliente y en el mismo, reclamar la cantidad correspondiente. Si ya lo ha intentado, y el banco se niega a su devolución (y ya tiene Sentencia en el que la han denegado la devolución de este gasto) se puede proceder a instar un procedimiento de revisión de Sentencia y que en cualquier despacho de abogados le podrán informar sobre ello. Evidentemente en el nuestro también. 

Si no tiene Sentencia ni ha interpuesto demanda todavía, proceda a reclamar dichos gastos ante la entidad bancaria. Nuestro criterio es que siempre intentamos solucionar este tipo de asuntos a través de la vía extrajudicial dado que es más rápido y más económico para el cliente. Si agotados todos los intentos con el banco para que abone dichos gastos, la entidad no atiende a razones, entonces sí que iniciamos el procedimiento ante el juzgado. 

Por otro lado, lo normal es que el gobierno realice algún tipo de pronunciamiento al respecto sobre este impuesto y agilice un procedimiento extrajudicial para su reclamación, pero ya sabemos todos que lo normal no es siempre lo que suele hacer nuestro gobierno, así que no nos queda otra que esperar para saber si alguien va a proceder a mover ficha.

Otro detalle importante es que “he oído por ahí”,  que como el dinero de ese impuesto se lo ha quedado la “Administración”, es ella quién lo debe de abonar en lugar del banco. Esta manifestación es absurda pues todos sabemos que quién se ha quedado el dinero de los gastos de elevación a público de la escritura, es el notario y de la inscripción en el registro de la propiedad, es el registrador. Ni notario ni registrador tienen que devolver nada, ya que es el banco el que se ha ahorrado dichos gastos y es a él a quién corresponde asumirlos. Por lo tanto, en el caso del impuesto de actos jurídicos documentados ocurre exactamente lo mismo. La reclamación procede realizarse ante la entidad bancaria. 

Bueno, y hasta aquí por hoy. Sean ustedes felices y no se dejen llevar por el alarmismo de los medios de comunicación. Hay tiempo para todo. 

Gracias!

Con "Q" de "Querencia" (de Valsaín)

¿Qué es querencia?

Una querencia tengo por tu acento, una apetencia por tu compañía……..

Ay querencia! El magnífico Miguel Hernández podría hablarnos tanto sobre ella…, pero dada la ausencia del gran poeta,  me voy a tomar el privilegio de ser (yo) quién les ilustre.

Querencia es originalidad, belleza, confort, descanso, paz, conexión, amabilidad, armonía. Querencia es hacerte adicto a ella, quieras o no quieras. No les miento, una vez lo conoces ya no puedes evitarlo, te atrapa, sólo piensas en permanecer en tan admirable punto un “ratito” más.  Querencia es otra estancia, otro mundo, otra pasión más a la que engancharse.   La Querencia de Valsaín no es sólo el cariño que uno le llegar a tener, no, La Querencia de Valsaín es mucho, mucho más. Lean y comprenderán mis palabras:

Todo comienza en la insistente necesidad de disfrutar de una más que merecida tranquilidad, unos momentos que nos alejarán de la informática sociedad en la que todos los días escrupulosamente nos desenvolvemos. Iniaciamos rumbo hacia la Querencia de Valsaín, una casa rural inmersa en la localidad de Valsaín, ubicada dentro del Real Sitio de San Idelfonso, y perteneciente a la provincia de Segovia. Una hermosa localidad rodeada de inimaginables paisajes y próximo a una época ya olvidada. Corre que te corre y allá que nos dirigimos con todas las ganas habidas y por haber de disfrutar de esa aclamada desconexión del mundo artificial. Y si bien es cierto que  el camino fue largo, mereció la ardua espera dado que el recibimiento fue de lo más gratificante. Les contaría tantas cosas….al adentrarnos en aquel lugar todo se convirtió en una sensación de acogimiento, con todo tipo de detalle. Familiar, cercano, allegado, entrañable. Tranquilidad por doquier. Las habitaciones no están designadas a través de números si no que se procede a utilizar la letra “Q” con distintos signos de puntuación que consiguen discernir cada una de las estancias. En mi caso la “Q” puntuada, lo era a través de los puntos suspensivos (…), es decir, mi habitación era la “Q…”  (no es genial?) y  a través de su ventana te mostraba la maravilla de la sierra. Ese olor matutino a naturaleza, ese aire pulcro hinchando lentamente los pulmones, esa sensación de emancipación. El resto de habitaciones se llamaban: “Q:” o “Q;” o “(Q)”. Y es que este tipo de detalles a muchos de nosotros nos parecen, cuanto menos, formidables, sepan ustedes que allá donde hay originalidad, hay ingenio, y el ingenio, créanme es muy gratificante, tanto para el que lo tiene de forma innata como para el que lo disfruta de forma colateral. El ingenio es amor. 

Creo que no tengo palabras, todas se me quedan cortas, para poder describirles qué personas están al frente de tan maravilloso lugar. Me van a perdonar el atrevimiento, pero deberían de ser ustedes mismos los que comprueben la magnitud en cariño, humildad, y servicio que podrán encontrar durante su estancia, y todo ello a través de unas personas que han cargado de ilusión, energía, agudeza, capricho y aventura un alojamiento para ser disfrutado de punta a punta sin dejar un solo rincón por explorar. No hay igual.  Creo que la vida ha querido ponerme en mi camino una serie de estancias (y de maravillosas personas) para que sean transmitidas y recordadas hasta el final de mis jubilosos días

Y hasta aquí les puedo leer, que no por ello quiero decir que esto sea lo único que les puedo contar, nada más lejos de la realidad, podría contarles muchísimo más, pero no les vaya a fastidiar la sorpresa, no me perdonaría el llegar a descubrirles todo el deslumbrante encanto que allí podrán hallar.

Una pequeña pista sí les voy a regalar antes de ultimar estas palabras dedicadas a la querencia. Y es que al finalizar su estancia allí, recibirán un gustoso detalle que les arrancará una sonrisa. Jamás en mi vida había recibido tan ocurrente particularidad, pero esto, como ya les he dicho, tendrán que descubrirlo por ustedes mismos y será justo al final de tan maravillosa experiencia. De camino a casa. 

Tienen que venir. Hagánme caso. La Querencia de Valsaín les va a dejar huella. Déjense querer porque “la querencia” es fascinante y le adentrará en una aventura llena de paz y sosiego. Disfrútenla.

A Manuel y Juan por su gran acogimiento. Eternamente agradecida.  

P.D. La imagen que les adjunto es uno de los detallitos que La Querencia tiene con sus huéspedes. Para los amantes de la lectura (como yo) lo vemos todo un "detallazo". Un separador de libro siempre nos viene como anillo al dedo.