Seré breve con el IRPH, como lo ha sido Europa

           He leído, en alguna de las publicaciones de hoy, que los bancos han saltado de alegría con la Sentencia del Tribunal Europeo porque dicen que no le han dado la razón al consumidor. 

      Oiga usted, que lo mismo han leído una Sentencia distinta a la que se ha dado hoy. Todo es posible, o eso o que la frase aquella de "de ilusión también vive el hombre" habrá que cambiarla por la de "de ilusión también viven los bancos". 

      Voviendo al tema principal, que es lo que nos interesa, en ningún caso se dijo que el asunto del IRPH, llevado al tribunal Europeo estaba basado en que el IRPH, en sí, fuera abusivo sin más.

      Lo que se preguntaba era que si la forma en la que el banco te coloca un IRPH, en lugar de otro tipo de interés, podía considerarse como abusiva o no. De ahí, los posibles "malosentendidos" que se han generado o las publicaciones de "vaya mierda" que he podido leer a lo largo del día. 

      Lo que se le pregunta al Tribunal Europeo es lo siguiente: 

  

      ¿Se puede estudiar la posible abusividad del IRPH como interés a aplicar en un préstamo hipotecario si ese IRPH está sacado de una ley?

La respuesta de Europa es que SÍ se puede entrar a examinar su posible abusividad porque el IRPH no es el resultado de una ley de obligado cumplimiento puesto que Bankia tenía la posibilidad de fijar un tipo de interés variable de otro modo, siempre que fuera claro, concreto y comprensible por el prestatario y conforme a Derecho. (Punto 35 y 36 de Sentencia). 

¿Se puede examinar la posible abusividad de una cláusula que recae sobre un elemento esencial del contrato, como es el interés pactado (precio)?

La respuesta de Europa es que SI se puede entrar a examinar su posible abusividad. Un Estado miembro está obligado  a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiere al objeto principal del contrato, con independencia de la transposición del artículo 4, apartado 2, de dicha Directiva al ordenamiento jurídico de ese Estado miembro. (punto 47 de la Sentencia). 

 ¿Si se establece el IRPH como interés a aplicar en el préstamo hipotecario, el banco está obligado a informar al cliente sobre el método de cálculo de dicho interés y de su evolución tanto en el pasado como en el futuro?

La obligación del banco, no sólo es la de la explicación gramatical, si no que  dicha explicación debe posibilitar que el consumidor medio, normalmente informado  y razonablemente atento y perpicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo de dicho tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de tal cláusula sobre sus obligaciones financieras (punto 51 de la Sentencia). 

¿Si se declara nulo el interés pactado, en este caso el IRPH, ese interés puede sustituirse por el EURIBOR  o el préstamo se deja sin interés y entonces el cliente sólo tiene que devolver el capital prestado? 

Con el fin de evitar la nulidad del contrato, el juez nacional puede sustituir la cláusula que establece el IRPH por otro tipo de interés que conste en la normativa de España, y ello en tanto en cuanto sea más perjudicial para el consumidor declarar la nulidad del contrato que la sustitución del interés.

Además, el Tribunal Europeo establece que no procede limitar temporalmente los efectos de la Sentencia.

Tras esta Sentencia nos encontramos ante dos situaciones a tener en cuenta: 

1- Habrá que examinar caso por caso para determinar si es más beneficioso para el consumidor declarar nulo el contrato o sustituirlo el interés. 

2- Nuestro Tribunal Supremo tendrá que decir algo respecto a las Sentencias que en su momento dijeron que no se podía entrar a examinar sobre la posible abusividad del IRPH. 

Tenga en cuenta que si su banco le llama, en estos días, para ofrecerle un interés suculento seguramente haya gato encerrado. No firme nada y acuda a un especialista en la materia para que estudie su caso. A largo plazo lo agradecerá. 

Con todo esto sobre la mesa, pongámonos manos a la obra porque hay mucho trabajo por hacer. 

Raquel hace paté

Raquel es paz. 

Es calma. 

Es serenidad. 

Raquel te escucha como el que se para a sentir la lluvia con los ojos cerrados. 

Además, Raquel hace paté.

Sí. ¿Conocen a alguien que haga paté? En serio, ¿conocen a alguien que haga paté casero? Sin colorantes ni conservantes. Paté.

Se acercaba la Nochevieja y este año era muy distinto para mí. Raquel lo sabía. Me ofrecieron varios planes, pero el que más me gustó fue el de Raquel. 

Raquel tiene esa forma de invitarte a un evento en la que es imposible decir que no. Aquella Nochevieja tenía muy buena pinta. Yo no conocía a nadie, sólo a Raquel. Era en casa de unos amigos suyos. Seríamos más de una decena de comensales, en la que todos se conocían entre ellos excepto yo. Opté por esa opción. Me encanta conocer a gente nueva.

Creo que empecé mal. Llegué tarde. Raquel me llamó:

-¿Dónde estás?

- Estoy llegando, casi en el parking, en 5 minutos estoy……

Allí estaban todos, esperando a que yo llegara para comenzar a cenar. Una desconocida, invitada y que además se permitía el lujo de llegar tarde. ¡Qué vergüenza! Jamás llego tarde a los sitios ¿Qué narices me había pasado ese día? La San Silvestre, fue la San Silvestre que entre ir a correr y la cerveza de después……

Llegué, con cara de apuro, de prisas, dando las gracias por haberme esperado. Es mejor dar las gracias que pedir perdón. Lo fácil es lo segundo, lo difícil lo primero. 

Iba cargada con aquella bolsa del supermercado llena de lo que había comprado para aquella noche excepto el licor de arroz. ¡Será posible! ¡El licor de arroz! Lo había dejado en la nevera y al salir corriendo únicamente cogí la bolsa que había sobre la mesa de la cocina. La había dejado preparada justo antes de salir a la San Silvestre. Dichoso licor de arroz. Con las ganas que tenía de probarlo. Estoy convencida de que les habría encantado. No iba a volver a casa a por él, y mucho menos en las horas en las que nos encontrábamos. Ya habían esperado bastante como para darle importancia al licor de arroz.

Nos sentamos en la mesa, yo junto a Raquel. No conocía a nadie más. Y allí estaban esos botes de cristal con paté. ¡Qué pintaza tenían!      

      - Lo he hecho yo - dijo Raquel.

-         -  ¿En serio? ¿Has hecho tú el paté?- Le pregunté

Yo no podía dejar de observarlo. Era una maravilla culinaria y sabía a gloria. Un gustazo para el paladar. 

Raquel hace paté. 

Uno de jamón y otro de bonito con anchoas. 

Paté. 

Nunca había conocido a nadie que hiciera paté.

Y entre una cosa y otra, Raquel nos habló de Finita. Una señora que les cuidaba y ayudaba en las tareas del hogar. Por lo visto, Finita, era una gran persona. 

Cuando Raquel hablaba de ella se notaba aquella ternura en sus ojos. Era una señora que te servía para un roto y un descosido. Da igual lo que ocurriera o lo que hiciera falta, Finita tenía solución para todo. Era resolutiva y en tareas del hogar no la ganaba nadie. Meticulosa con la limpieza. A fondo. Todo. 

Pero la historia de Finita, más allá de que hacía enormes tortillas de patata en el cumpleaños de Sandra, la hermana de Raquel, era mucho más peculiar. Finita lo limpiaba todo. Con gran conciencia (según contaba Raquel) con tanta conciencia que, en una ocasión, cuando Raquel fue a visitar a su abuela se quedó mirando un cuadro de estos de metal donde está la virgen María con el niño Jesús en brazos. Ella se acercaba, extrañada, (según nos iba relatando) porque había algo muy raro en esa imagen. Conforme se aproximaba, al tener aquella imagen delante de sus propias narices, no pudo evitar troncharse de la risa. Finita, había limpiado aquel cuadro tan a conciencia que había eliminado la imagen de la virgen y el niño. Pero no se olviden que Finita era muy apañada, así que decidió ponerle solución a aquello. 

Un rotulador siempre es una gran alternativa para cualquier problema. Y allí estaba la virgen  y el niño. Ambos sonrientes, con esas grandes pestañas, y sus cejas. Y esa pequeña nariz, en forma de triángulo. Lo mejor era sus sonrisas. Parecían tan felices. Finita tenía la solución para todo.

Y para comprobar si nuestra imaginación, mientras Raquel nos relataba aquella historia, había coincidido con la realidad, nos anunció que tenía prueba de ello. Sacó su móvil, entró en la carpeta de imágenes y nos ilustró con aquella foto. La virgen y el niño, “apañados” por Finita. (imagen que adjunto a este relato).

No morimos de la risa en aquel momento porque alguien dijo: !ya traigo agua! Qué momentazo cuando nos enseñó la foto. !Qué grande, Finita!

Qué gran noche. Terminamos cantando “te estoy amando locamente” en plan karaoke, con la emoción en el cuerpo  y con el “pero no sé cómo te lo vy a desí”. Una canción cantada en grupo. Qué gran noche, que grandes todos los que se encontraban allí. 

Raquel hace paté y además tiene unos amigos maravillosos, como ella.

El miércoles vino a verme al despacho. 

– El jueves quedamos. Me dice. –,bueno, no. Mejor el viernes. Vamos a tomar un vino y picamos algo. 

Ya os he dicho que Raquel tiene esa manera de ofrecerte un plan el cual es imposible rechazar. Y así, entre copa y copa de Abadía Retuerta recordamos de nuevo a Finita, el paté y el “te estoy amando locamente”. 

Esos momentos son lo mejor de la vida. Y que personas como Raquel formen parte de ella, la hacen extraordinaria.

Feliz Cumpleaños, Raquel.

Lo que se esconde tras el impuesto

Ya es hora de que les comente, mi humilde opinión,  sobre ese Real Decreto, nacido de la noche a la mañana, mediante el cual se procede a establecer quién está obligado al pago del impuesto de actos jurídicos documentados cuando sacamos una hipoteca. Hoy, el obligado es el banco.

Si bien, este análisis lo voy a realizar desde el punto de vista del derecho de los consumidores, debe de tenerse en cuenta que el Real Decreto no hace distinción alguna sobre si la hipoteca se realiza con un consumidor o con un empresario, lo que significa, que sea persona física, jurídica, consumidor o empresario, el impuesto lo va a (debe de) pagar siempre la entidad bancaria.

Pero esto ¿desde cuando? Desde el 10 de noviembre de 2018.

 Es más, si con posterioridad a esta fecha, se establece dentro de la cláusula de los gastos referidos a la hipoteca, que el impuesto de actos jurídicos documentados, será asumidos por el prestatario (el que paga la hipoteca), esa cláusula será nula de conformidad con  lo establecido en el artículo 89 del Texto refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios.

Y ojo! Porque esta nulidad sólo se podrá hacer valer, por esta vía, en el caso de que el prestatario sea un consumidor. Si fuera persona jurídica o empresario, esta vía no sería la adecuada.

Y ¿qué pasa con los préstamos que se han firmado con anterioridad al 10 de noviembre de 2018?  Aquí nadie ha dicho nada, por lo que en principio, para estos préstamos el obligado al abono del impuesto era el prestatario.

No se olviden, que desde el humilde punto de vista de esta letrada, lo importante no es quién está obligado o no al pago, sino más bien qué consecuencias tiene la declaración de nulidad de una cláusula que obliga a que todos los gastos de elevación a publico de una hipoteca los asuma el consumidor. Recuerden que estamos a espera de que el Tribunal Europeo resuelva sobre la interpretación de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado existente en prácticamente todas las hipotecas. Dicha interpretación será de aplicación, por analogía, a la cláusula referida a la asunción de gastos. Esto quiere decir, que cuando una cláusula se declara nula, es como si hubiera existido jamás, la cláusula se elimina del contrato, dejando el resto del contrato en vigor,  y las partes están obligadas a devolverse lo que se obtuvo con dicha cláusula. Esto es: el prestatario tiene que verse resarcido de los gastos a los que se vio obligado a asumir, y la entidad bancaria tiene que abonar por el enriquecimiento injusto que obtuvo como consecuencia de no asumir dichos gastos. Y esto, insisto, desde mi humilde opinión.

Hay algo que tienen que tener presente y es que cuando sacamos un préstamo para comprar una vivienda, en realidad, el banco nos obliga a hacer dos operaciones y lo que debería ser un sólo contrato se convierte en dos. No pongan esa cara, por favor! ya deberían de saber cómo funciona todo esto y quién sale perdiendo siempre! Esperen, que se lo voy a explicar: 

Usted pide un dinero a préstamo para comprar una vivienda. Ese dinero lo tiene que devolver con unos intereses. Imaginemos que en lugar de poner de garantía la vivienda, ponemos la nómina y la pensión de los avales. Podría ser suficiente, sin necesidad de inscribir una hipoteca sobre la vivienda.  Pero el banco quiere más. Quiere su nómina, la pensión de unos avales y su casa. Por lo tanto, se están haciendo dos contratos, un primer contrato en el que el banco le presta dinero y usted se compromete a devolverlo en un plazo, con unos intereses y otra serie de cláusulas; y un segundo contrato en el cual, desde el primer momento la casa es del banco (a través de la hipoteca) hasta que no se devuelva el último céntimo de lo prestado. Y llegados a este punto, si la casa es del banco ¿por qué tengo yo, prestatario, que pagar el IBI? Pero esto ya es otra historia que tal vez les comente en otro momento. Volviendo a donde estábamos. Si el banco hace dos contratos, y es quién decide hacer la hipoteca sobre mi vivienda ¿por qué tengo que pagar, yo como consumidor, el capricho del banco? Este ha sido el punto de discordia desde que en el mes de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dijo que en estos casos, debe de asumir el coste del impuesto de actos jurídicos documentados, la entidad bancaria. Entonces ¿por qué tanto mareo?. La respuesta es bien sencilla. Por la ignorancia de los ciudadanos de a pie, que nos lo creemos todos y nos contentamos con nada. 

No tienen por qué saberse al dedillo nuestra Constitución, (aunque yo lo haría), pero quizás, en estos momentos, y a colación de lo aquí descrito, sería importante que sepan el contenido del artículo 86, el cual, gustosamente, les voy a exponer: 

Artículo 86.

1. En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones  legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.

2. Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.

3. Durante el plazo establecido en el apartado anterior las Cortes podrán tramitarlos como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia.

Esto quiere decir, que el Real Decreto, el cual dice que el impuesto lo debe de asumir el banco todavía no es definitivo. Tenemos que esperar 30 días para que se nos diga si esa norma se ha convalidado o se deroga. Tiene“guasa” la cosa ¿verdad?.  Si,. ya sé que ahora me están poniendo cara de "Miércoles, de la Familia Adams", pero lean, lean, que no queda aquí la cosa....

De ahí que, sin que ustedes lo sepan, todo nuestro Estado ande revolucionado como les voy a explicar un poquito más abajo. 

Se me plantea una cuestión un tanto importante: Si de la noche a la mañana, nuestro gobierno puede cambiar algo que tantísimo afecta al derecho de los consumidores y de todos los españoles ¿por qué no lo ha hecho antes? ¿a qué juegan? ¿no les parece una tomadura de pelo? ¿No creen que incluso se podría pedir una indemnización, por este actuar, al propio gobierno basada en daños y perjuicios, dado el número de deshaucios en los últimos años? ¿Cómo es posible que el mismo partido político que aprobó que el obligado al pago del impuesto debía de ser el prestatario ahora diga que no lo es? Y lo más curioso: ¿Cómo es posible que el resto de partidos políticos se lleven las manos a la cabeza,  aspavientos, cuando no han hecho nada. con anterioridad, al respecto? ¿Saben realmente lo que pasa? Yo tampoco, pero lo que sí sé, es que en este país, tanto grupos políticos, como Congreso, como Senado, como Gobierno, a sus ciudadanos los tienen por idiotas. Porque díganme, de no ser así ¿cómo es posible toda esta inseguridad jurídica?

Resulta que las cooperativas de crédito están exentas de pagar este impuesto de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley 20/1990 de 19 de diciembre sobre régimen fiscal de las cooperativas. En realidad, esta exención se hizo para que estas cooperativas no tuvieran que pagar al pedir un préstamo, pero el artículo está redactado de una manera “tan amplia” que da a entender que ni lo pagan al pedir hipoteca, ni lo pagan al “dar” préstamo con hipoteca. De hecho, la dirección y coordinación de la Gestión Tributaria (La comisión de Tributos), el pasado viernes ya lo dejó caer, puesto que hay que especificar si esa exención para las cooperativas sólo les afecta cuando son los prestatarios o también gozan de ella cuando son prestamistas. Y es que si la bonificación es tanto para una cosa como para la otra, eso va a hacer que las condiciones ofrecidas en un préstamo hipotecario a través de una cooperativa de crédito sean mucho mejor que las ofrecidas por las entidades bancarias. Y todos sabemos, que los bancos no se van a quedar de brazos cruzados ante algo así ¿verdad?. Y para poner más azúcar al pastel, si fuera así, si las cooperativas estuvieran exentas de abonar dicho impuesto ¿por qué no lo han hecho desde que son cooperativas? ¿qué sentido tiene que una sociedad, exenta de abonar el impuesto, haga que lo pague el consumidor cuando a la misma le sale a coste cero? ¿se imaginan la polémica?. Se avecinan tormentas. Ya les he dicho que se están dando muchas reuniones de las que no nos informan, haciendo ajenos a los consumidores y esto va a terminar "como el rosario de la Aurora".

Y no termina aquí el polémico Real – Decreto, tengan en cuenta que el mismo establece que “cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía  hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”. ¿Qué pasa, entonces, con las novaciones? ¿con las subrogaciones? ¿con las cesiones?

Con todo esto por delante, ya pueden imaginar la de frentes abiertos que tiene este Real – Decreto que nos lo han vendido como “la golosina del año”.

-          Todavía no está todo dicho, recuerden lo de los 30 días para su convalidación.

-          Afecta tanto a consumidores como a empresarios, sea persona física o jurídica.

-          Las cooperativas de crédito salen beneficiadas, de momento, algo que a los bancos no les gusta nada. 

-          ¿Qué pasará con las subrogaciones, novaciones y cesiones de préstamo hipotecario? ¿quién paga el impuesto?

-          La inseguridad jurídica de esta país es el colmo de los colmos.

Que terminaremos en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no es ninguna novedad, en breve estarán cayendo cuestiones prejudiciales como churros. Que se resuelva el asunto definitivamente a través de TJEU, ya les digo yo que "nada de nada", nos queda mucho camino por andar…… porque estas cosas no sólo ocurren con el impuesto de actos jurídicos documentados, ocurre con muchas otras, y con tanta ocurrencia, se me termina ocurriendo algo ¿qué tal si empezamos poniendo al frente de este país, a personas que realmente nos representen? Qué distinto sería todo si fuésemos capaces de cambiar ese “estado social y democrático de derecho” en el que dicen que estamos, pero que no lo es ni de lejos. Que bueno sería cambiar el sistema político de esta país que no funciona ni a la de tres. Qué bueno es soñar! A ver si lo convertimos en realidad. 

No se olviden, sean felices!

El TRH y el AJD

Dado el “alarmismo” creado con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo en el que se ha procedido a dar un giro de 180 grados en nuestra jurisprudencia  respecto al obligado al abono del impuesto de actos jurídicos documentados, vamos a hacer unos pequeños apuntes sobre ello.

¿Qué les parece si comenzamos por el principio?:  ¿Saben ustedes por qué se paga el impuesto de actos jurídicos documentados y qué base se usa para calcular cuánto se paga?

Para ello les tengo que hablar del TRH (total responsabilidad hipotecaria). Una cláusula que usted tiene en su préstamo hipotecario y que seguramente no le haya dado importancia.

Vayamos por partes:

Primero: Coja su escritura de hipoteca y póngase a buscar el valor a efectos hipotecarios. Esto lo encontrará justo después de todas las cláusulas. Al final, una vez pasada la cláusula referida al interés de demora. Es una cláusula que dice algo así como: “se establece un capital de (lo que nos hayan dado de préstamo) y a efectos hipotecarios se establece un interés ordinal del …% que asciende a un total de ……..un interés de demora del ..% y que asciende a un total de ……… y se presupuesta la cantidad  de X para costas y posibles gastos…”. Todas estas cantidades hacen un total de ……. (eso es la TRH).

Pongamos un ejemplo:

Como pueden comprobar, en esta hipoteca la TRH es de 67.940,00€, pero en realidad el préstamo, el capital que el banco le ha prestado al cliente, es de 43.000,00€. .

Segundo: Comprobará que la suma de esas cantidades estará entre un 30% y un 60% por encima del capital que le han prestado. En el ejemplo anterior la TRH viene a ser un 58% más de lo prestado en capital.

Tercero: El impuesto de actos jurídicos documentados se calcula sacando el 1.5% del TRH, (en la comunidad valenciana y actualmente). Quizás en el momento en el que usted sacó su hipoteca el porcentaje era distinto o disfrutaba de un porcentaje menor al ser primera vivienda y menor de 35 años.

Siguiendo con el ejemplo anterior, la cantidad que se pagaría sería la de 1.019,10€. Es decir por un préstamo de 43.000,00€ el deudor, debe abonar (hasta ayer) esa cuantía.

Tras la lectura de la tan mencionada Sentencia, la misma contiene dos votos particulares, el obligado a pagar dicho impuesto es la entidad bancaria que procede a prestarle dinero. Dentro de los votos particulares que forman parte de la Sentencia, uno de ellos apoya la Sentencia y todavía le pone más azúcar; y el segundo, discrepa de la Sentencia. Esto último supone que todavía queda camino por andar y no está todo dicho.

Lo cierto es que ciudadanos, bancos, abogados y jueces andamos con una incertidumbre desmedida y es que en diciembre de 2015 se dijo que este gasto lo tenía que asumir el banco, poco después (hace menos de seis meses) se cambió de criterio y se estableció que este gasto lo tenía que asumir el cliente y ahora se dice que lo asume el banco. Es más que evidente el “sube y baja” que hay con esta cuestión y la falta de seguridad jurídica en la que nos desenvolvemos día a día. Dejando a un lado la crítica personal, lo cierto es que la Sentencia, aunque extensa, nada ha dicho con respecto a unos posibles efectos retroactivos sobre las hipotecas que se han firmado con anterioridad al dictado de la misma. Lo único que podemos decir, es que a fecha de hoy, las hipotecas que se firmen tendrán un coste menor dado que el impuesto de AJD lo deberá de abonar el banco. Pero también he de decirles algo: no sé si mañana esto segará siendo así o aparecerá una nueva Sentencia con su correspondiente “alarmismo”.

Para tranquilidad de mis clientes, he de deciros que todas las demandas que se han presentado en este despacho, todas absolutamente todas, se ha procedido a reclamar la devolución de este impuesto. Es decir, aunque hubiera jurisprudencia que decía que este impuesto lo pagaba el cliente, desde este despacho siempre hemos considerado que era erróneo y se ha reclamado a pesar de que los juzgados no estaban admitiendo su devolución. Nuestra estrategia de solicitud, siempre realizada en beneficio de nuestros clientes, quedaba salvada a través de las alegaciones que realizamos en la fase de conclusiones, esto quiere decir que las demandas que ya están presentadas contienen la solicitud del reintegro de la cuantía correspondiente al impuesto de AJD por lo que nada hemos de hacer respecto a ello.

Si usted lleva su demanda en otro despacho y ese despacho no ha solicitado la devolución de dicho gasto (lo normal es que lo hubiera hecho o como mínimo se hubiera reservado la acción para ello) tendrá que consultarlo con su abogado. No le puedo decir otra cosa.

Si usted ya tiene una Sentencia y en ella no se le ha reconocido la devolución del impuesto de AJD,  mi consejo es que intente siempre reclamar dicha cantidad ante la entidad bancaria de forma amistosa y a través de la presentación por escrito de dicha reclamación. Recuerde que todas las entidades bancarias poseen un formulario que se puede rellenar por el cliente y en el mismo, reclamar la cantidad correspondiente. Si ya lo ha intentado, y el banco se niega a su devolución (y ya tiene Sentencia en el que la han denegado la devolución de este gasto) se puede proceder a instar un procedimiento de revisión de Sentencia y que en cualquier despacho de abogados le podrán informar sobre ello. Evidentemente en el nuestro también. 

Si no tiene Sentencia ni ha interpuesto demanda todavía, proceda a reclamar dichos gastos ante la entidad bancaria. Nuestro criterio es que siempre intentamos solucionar este tipo de asuntos a través de la vía extrajudicial dado que es más rápido y más económico para el cliente. Si agotados todos los intentos con el banco para que abone dichos gastos, la entidad no atiende a razones, entonces sí que iniciamos el procedimiento ante el juzgado. 

Por otro lado, lo normal es que el gobierno realice algún tipo de pronunciamiento al respecto sobre este impuesto y agilice un procedimiento extrajudicial para su reclamación, pero ya sabemos todos que lo normal no es siempre lo que suele hacer nuestro gobierno, así que no nos queda otra que esperar para saber si alguien va a proceder a mover ficha.

Otro detalle importante es que “he oído por ahí”,  que como el dinero de ese impuesto se lo ha quedado la “Administración”, es ella quién lo debe de abonar en lugar del banco. Esta manifestación es absurda pues todos sabemos que quién se ha quedado el dinero de los gastos de elevación a público de la escritura, es el notario y de la inscripción en el registro de la propiedad, es el registrador. Ni notario ni registrador tienen que devolver nada, ya que es el banco el que se ha ahorrado dichos gastos y es a él a quién corresponde asumirlos. Por lo tanto, en el caso del impuesto de actos jurídicos documentados ocurre exactamente lo mismo. La reclamación procede realizarse ante la entidad bancaria. 

Bueno, y hasta aquí por hoy. Sean ustedes felices y no se dejen llevar por el alarmismo de los medios de comunicación. Hay tiempo para todo. 

Gracias!

Con "Q" de "Querencia" (de Valsaín)

¿Qué es querencia?

Una querencia tengo por tu acento, una apetencia por tu compañía……..

Ay querencia! El magnífico Miguel Hernández podría hablarnos tanto sobre ella…, pero dada la ausencia del gran poeta,  me voy a tomar el privilegio de ser (yo) quién les ilustre.

Querencia es originalidad, belleza, confort, descanso, paz, conexión, amabilidad, armonía. Querencia es hacerte adicto a ella, quieras o no quieras. No les miento, una vez lo conoces ya no puedes evitarlo, te atrapa, sólo piensas en permanecer en tan admirable punto un “ratito” más.  Querencia es otra estancia, otro mundo, otra pasión más a la que engancharse.   La Querencia de Valsaín no es sólo el cariño que uno le llegar a tener, no, La Querencia de Valsaín es mucho, mucho más. Lean y comprenderán mis palabras:

Todo comienza en la insistente necesidad de disfrutar de una más que merecida tranquilidad, unos momentos que nos alejarán de la informática sociedad en la que todos los días escrupulosamente nos desenvolvemos. Iniaciamos rumbo hacia la Querencia de Valsaín, una casa rural inmersa en la localidad de Valsaín, ubicada dentro del Real Sitio de San Idelfonso, y perteneciente a la provincia de Segovia. Una hermosa localidad rodeada de inimaginables paisajes y próximo a una época ya olvidada. Corre que te corre y allá que nos dirigimos con todas las ganas habidas y por haber de disfrutar de esa aclamada desconexión del mundo artificial. Y si bien es cierto que  el camino fue largo, mereció la ardua espera dado que el recibimiento fue de lo más gratificante. Les contaría tantas cosas….al adentrarnos en aquel lugar todo se convirtió en una sensación de acogimiento, con todo tipo de detalle. Familiar, cercano, allegado, entrañable. Tranquilidad por doquier. Las habitaciones no están designadas a través de números si no que se procede a utilizar la letra “Q” con distintos signos de puntuación que consiguen discernir cada una de las estancias. En mi caso la “Q” puntuada, lo era a través de los puntos suspensivos (…), es decir, mi habitación era la “Q…”  (no es genial?) y  a través de su ventana te mostraba la maravilla de la sierra. Ese olor matutino a naturaleza, ese aire pulcro hinchando lentamente los pulmones, esa sensación de emancipación. El resto de habitaciones se llamaban: “Q:” o “Q;” o “(Q)”. Y es que este tipo de detalles a muchos de nosotros nos parecen, cuanto menos, formidables, sepan ustedes que allá donde hay originalidad, hay ingenio, y el ingenio, créanme es muy gratificante, tanto para el que lo tiene de forma innata como para el que lo disfruta de forma colateral. El ingenio es amor. 

Creo que no tengo palabras, todas se me quedan cortas, para poder describirles qué personas están al frente de tan maravilloso lugar. Me van a perdonar el atrevimiento, pero deberían de ser ustedes mismos los que comprueben la magnitud en cariño, humildad, y servicio que podrán encontrar durante su estancia, y todo ello a través de unas personas que han cargado de ilusión, energía, agudeza, capricho y aventura un alojamiento para ser disfrutado de punta a punta sin dejar un solo rincón por explorar. No hay igual.  Creo que la vida ha querido ponerme en mi camino una serie de estancias (y de maravillosas personas) para que sean transmitidas y recordadas hasta el final de mis jubilosos días

Y hasta aquí les puedo leer, que no por ello quiero decir que esto sea lo único que les puedo contar, nada más lejos de la realidad, podría contarles muchísimo más, pero no les vaya a fastidiar la sorpresa, no me perdonaría el llegar a descubrirles todo el deslumbrante encanto que allí podrán hallar.

Una pequeña pista sí les voy a regalar antes de ultimar estas palabras dedicadas a la querencia. Y es que al finalizar su estancia allí, recibirán un gustoso detalle que les arrancará una sonrisa. Jamás en mi vida había recibido tan ocurrente particularidad, pero esto, como ya les he dicho, tendrán que descubrirlo por ustedes mismos y será justo al final de tan maravillosa experiencia. De camino a casa. 

Tienen que venir. Hagánme caso. La Querencia de Valsaín les va a dejar huella. Déjense querer porque “la querencia” es fascinante y le adentrará en una aventura llena de paz y sosiego. Disfrútenla.

A Manuel y Juan por su gran acogimiento. Eternamente agradecida.  

P.D. La imagen que les adjunto es uno de los detallitos que La Querencia tiene con sus huéspedes. Para los amantes de la lectura (como yo) lo vemos todo un "detallazo". Un separador de libro siempre nos viene como anillo al dedo.

Escriba y firme

Allá por el año 2013, nuestro gobierno, en el intento de proceder a proteger a los consumidores más vulnerables, decidió sacar una ley (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) mediante la cual, aquellas familias que no pudieran hacer frente al pago de la hipoteca y cumplieran unos determinados requisitos, se verían favorecidas por una serie de “ayudas” que el banco quedaba obligado a ofrecer y cumplir. 

Por aquel entonces yo me encontraba embarcada en el apasionante mundo de las hipotecas y aquella ley me pareció, cuanto menos, pan de hoy y hambre de mañana. Hoy, con algo más de experiencia, pienso que esa ley tan sólo fue un “callar bocas” y aparentar que el problema de las hipotecas, en nuestra sociedad, era tan alarmante que quién mejor que nuestro gobierno para dar una solución frente a ello, y esa ley, a pesar de las innumerables dudas, era la mejor “reparación” para el momento.

Varios han sido los clientes que han venido a mi despacho diciéndome que el banco y el notario les había obligado a escribir, en el momento de la firma de la hipoteca, y en la propia notaria, que eran perfectamente conocedores de que se les había puesto una cláusula suelo. La primera vez que lo ví, me quedé alucinada y fue cuando recordé el “magnífico” artículo 6 que la Ley 1/2013 contemplaba sin ningún tipo de pudor:

 “En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.”

Esa “expresión manuscrita” supone que el cliente tiene un pleno conocimiento sobre lo que está firmando, o al menos, eso es lo que el legislador quiso dar a entender en aquel momento. Un gran artículo ideado única y exclusivamente en favor de las entidades bancarias. Un artículo, que curiosamente, se encontraba dentro de una ley que "se supone" había sido creada en defensa de los consumidores, pero que en realidad, acababa beneficiando al banco. 

Ya me imagino al legislador, en uno de esos desayunos, sentado con los “grandes” y entre ellos tuvieron una ocurrencia tal que así:

-     - Oye, y ¿si seguimos tomándole el pelo a los consumidores, pero les obligamos a que pongan por escrito que son conscientes de ello y eso hará que no nos puedan demandar?

-        -   Gran idea!

Y toma ahí"! artículo 6 que quedó estampado en tan maravillosa ley!

Ciertamente es un artículo, casi me atrevería a decir que la norma en su conjunto lo es, que vulnera a toda luces la ley de consumidores y usuarios y nuestro artículo “comodín” de la Constitución Española, el artículo 24, el derecho a la tutela judicial efectiva.

Tras esto me he encontrado muchas escrituras con esa expresión manuscrita, dictada por el propio notario, en acuerdo con el del banco ¿no les parece abusivo? ¿Creen, de verdad, que una expresión manuscrita salva al banco de su obligación de dar una información veraz y transparente? Yo creo que no.

El problema está en que al final, el consumidor tiene que pasar por el aro, y si desea contratar un préstamo hipotecario no le queda otra que tragar. El banco intenta por todos los medios sacar provecho de todos y cada uno de los préstamos y créditos que termina concediendo sin que parezca una auténtica usura, aunque a la larga ha quedado demostrado que lo es.

Nosotros, como consumidores, confiamos del que nos está ofreciendo el producto, confiamos en el notario, si nos dicen que tenemos que pagar todos los gastos, pues pagamos, que hay que contratar un seguro de hogar, pues venga con ello, que hay que poner por escrito que “soy consciente de la tomadura de pelo” pues lo ponemos, pero eso no significa que seamos conocedores de nuestros derechos, no todo el mundo conoce el contenido de la ley de los derechos de los consumidores y usuarios,  ni que renunciemos a ellos, y esto último es muy importante: Renunciar a nuestro derechos. 

No, no es posible, los derechos son inherentes a las personas y son irrenunciables.

Tras esta reflexión, me encuentro esto por internet, algo  realmente llamativo,  observen:

(soy conocedora, yo …….., DNI…… que mi hipoteca tiene limitaciones (3%-12%) a la variación del interés.

El banco y el Sr. Notario me han advertido de los riesgos, y en particular de que el interés de mi préstamo no puede bajar del 3%.

Logroño, a 1 de junio 2017)

Fíjense bien en la caligrafía, no sé, si por falta de conocimiento en la misma o si en el momento de la escritura esa persona es diestra, y por cuestiones físicas (se rompió el brazo, por ejemplo) tuvo que escribir con la izquierda, o al contrario; es zurda y tuvo que escribir con la derecha, y ello lo digo dado que no hay una sóla falta de ortografía en el escrito, por lo que me resulta llamativo que alguien que alguien que sepa de ortografía no sepa de caligrafía, y aquí es cuando llego a otra conclusión: El banco le ha puesto por delante un papel con ese contenido y le ha dicho que lo tiene que escribir exactamente igual con su puño y letra para que se aprecie que no hay faltas de ortografía. Pero en caligrafía, ahí, ni el banco, ni el Sr. Notario ni Dios alguno puede hacer nada, porque la caligrafía es la caligrafía y es la de cada uno.

La cuestión es que sea lo que sea, no creo que el hecho de que se escriba con  puño y letra en un papel, delante de un notario y del Sr. del banco signifique que uno ha sido debidamente informado de todo y que sabe perfectamente lo que está firmando.

Llegados a este punto, servidora, que no lo puede remediar, procede a interponer la correspondiente queja ante el defensor del pueblo por tan pintoresco abuso.  

El caso pionero de Dieselgate

                En septiembre de 2015, se descubrió que los valores de NOx (óxidos de nitrógeno) emitidos por los motores de TDI de la marca Volkswagen eran mucho mayores que en las pruebas de homologación. Esto quiere decir que habían más emisiones de nitrógeno de los coches diésel  con respecto a los niveles calculados por los expertos. Este dato dio lugar a graves consecuencias medioambientales además que ese exceso de nitrógeno influye negativamente  en las personas, provocando incluso la muerte. De hecho hay zonas gravemente afectadas por este tipo de emisiones y que hacen necesario la toma de medidas para disminuir la polución. 

Volkswagen utilizaba un software en los motores 1.2, 1.6 y 2.0 TDI EA 189 que detectaba cuando el coche estaba en proceso de homologación para reducir las emisiones contaminantes y pasar las pruebas. Así esta era la característica principal de este tipo de vehículos. Se vendían como coches "no contaminantes". 

Hay más de 11 millones de coches afectados entre las marcas Volkswagen, Volkswagen Vehículos Comerciales, SEAT, Audi y Skoda. Este sistema se instaló en los vehículos diésel comercializados entre los años 2009 a 2015 por el Grupo Volkswagen en sus marcas Audi, Seat, Skoda y Volkswagen, principalmente en los motores 2.0, 1.8, 1.6 y 3.0.

Cuando se tuvo conocimiento de este hecho, los consumidores que habían procedido a adquirir un vehículo como consecuencia de ser anunciado como bajo en emisiones y que conllevó a decidirse sobre ese vehículo en concreto, procedieron a interponer una demanda solicitando la correspondiente indemnización por “esa mentira” que se les había vendido.

Si bien es cierto, que hasta la fecha, las Sentencias obtenidas no habían reconocido más allá de una indemnización que rondara los 500€ o estuviera  sobre el 10% del valor de adquisición del vehículom hoy conocemos una Sentencia pionera no sólo en España, sino a nivel europeo,  El Magistrado-Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia nº4 de Manacor, Don Tomás Sánchez Puente, ha dictado la primera sentencia en la que se procede a declarar la nulidad de un contrato de compraventa de un vehículo afectado por escándalo dieselgate del Grupo Volkswagen condenando al pago de 19.378,11€ a un afectado, precio del vehículo en el momento de la compra, más los intereses legales generados a favor del afectado.

El vehículo en cuestión era un Skoda Yeti el cual fue adquirido en diciembre de 2012 en el concesionario oficial Skoda Motor Insular situado en Manacor.

En la Sentencia se afirma que  “el jefe de taller de Motor Insular afirmó que el modelo montaba unas llantas y cubiertas específicas orientadas al bajo consumo, y que se vendió bastante poco.”

Es decir, que el motivo principal de adquisición de este vehículo fue su “bajo nivel de emisiones contaminantes por lo que el resto de características del vehículo (precio, prestaciones, equipamiento, etc.) no disponían de atractivo suficiente para otros potenciales compradores que no se movieran en función de criterios ecológicos.”

El consumidor eligió ese vehículo en concreto por su características no contaminantes, por lo tanto el consentimiento estaba basado en ese punto en concreto. Al descubrirse que esa baja contaminación no era real es más que evidente que ese consentimiento fue prestado de forma errónea “porque la falta de adecuación del vehículo a las condiciones de respeto al medio ambiente singularmente se tuvo en cuenta en la adquisición del vehículo determinó una objetiva insatisfacción del comprador, y con ello la aplicación de la doctrina “entrega de cosa diversa a la pactada por las partes”.

Si bien, la parte demandada, en su defensa, alegó que dicha incidencia era subsanable, lo cierto es que el Juez afirma que “la posibilidad de subsanación de la incidencia mediante una reconfiguración del software en los talleres oficiales resulta irrelevante a los efectos del ejercicio de las acciones de anulabilidad y resolución.”

En resumen:  “procede declarar la nulidad condenando a Volkswagen Audi-España y a Motor Insular a la devolución del precio abonado 19.378,11 euros con los intereses legales desde la fecha de celebración del contrato y al comprador a la devolución del vehículo”.