Hoy, 11 de septiembre, el Tribunal Supremo ha dictado la tan esperada Sentencia referida a la cláusula del vencimiento anticipado (y algo más) de la que el Tribunal Europeo ya se había pronunciado.
Estábamos a espera de que fuera el juez nacional el que determinara la solución elegida, como así indicó el Tribunal Europeo, y hoy es el día en el que conocemos el desenlace de tan emotivo encuentro.
Como a estas alturas ya deberíais de saber (si me habéis estado leyendo), el préstamo hipotecario son dos contratos en uno. Por un lado la entidad prestamista te da un dinerillo a cambio de que se lo devuelvas con intereses y un montón de cosillas más; y por otro lado, si no le devuelves ese dinerillo el banco te puede quitar la casa que has tenido que hipotecar para que te dieran el dinerillo.
Lo que ahora viene a decirnos el Tribunal Supremo es que si eliminamos la cláusula del vencimiento anticipado (esa que dice que el impago de una cuota ya es razón suficiente para que el banco te ponga de patitas en la calles) nos quedamos sin contrato y ello porque:
"En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen a la obtención del préstamo por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía que tiene el prestamista en caso de impago".
Si se declara nula la cláusula del vencimiento anticipado hace que el contrato hipotecario sea nulo y por lo tanto ya no se podría acudir a un procedimiento de ejecución hipotecaria, que a criterio del Tribunal Supremo, es más beneficioso para el consumidor. Por ello, lo procedente es sustituir esa cláusula por otra que era lo que se estaba haciendo a través del artículo 693.2 de la LEC. Pero de alguna manera, el legislador quiso proteger al consumidor según dice el Tribunal Supremo, y en ese sentido estableció a través de la disposición transitoria primera 4ª de la LCCI lo siguiente:
Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
Y el artículo 24 de la ley de contratos de crédito inmobiliario establece:
- i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
- ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
Llegados a este punto, lo que el Tribunal Supremo ha establecido es:
1- Para los procedimientos que están pendientes con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013 deben de ser archivados.
2- Para los procedimientos que están pendientes con posterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013 y no se trate de un incumplimiento al menos de 12 meses (impagados), también se tienen que archivar.
3- Para los procedimientos que se iniciaron cuando el incumplimiento era el impago de 12 meses y posterior a la ley 1/2013 pueden continuar su tramitación.
4- Si se archiva algún procedimiento (caso 1 y 2), no tendrá efecto de cosa juzgada, y en este caso, la entidad bancaria, si bien no puede basar su ejecución en la cláusula del vencimiento anticipado puede hacerlo a través de lo dispuesto en el artículo 24 de la LCCI que es norma imperativa.
La ley 1/2013 es la que establece que no procede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria a no ser que se hayan impagado tres cuotas.
Es decir, que si el impago es por plazo de 12 meses, la entidad bancaria puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria independientemente de la existencia de la cláusula de vencimiento anticipado. En este caso se podrá basar en el artículo 24 de la LCCI. Si bien, será la entidad bancaria la que tendrá que valorar si le merece la pena asumir el coste que le supone pleitear, no sólo una vez (con la correspondiente condena en costas) sino una segunda, con los correspondientes costes de abogado, procurador y tasas. Quizás sea más recomendable sentarse y negociar con el cliente ¿no?
Además, el Tribunal Supremo también ha querido pronunciarse sobre la "obligación" a la que las entidades bancarias nos someten a la hora de contratar un seguro de hogar, que o bien nos obligan a hacerlo con ellos o bien tienen que darnos "el visto bueno" si queremos hacerlo con una compañía elegida por nosotros.
Si bien es cierto que el artículo 8 de la ley de mercado hipotecario establece la obligación de tener asegurado por daños el bien hipotecado y en base al valor de tasación. Ese es el motivo por el que se requiere la realización de una tasación. Lo cierto es que el seguro de daños se refiere únicamente a incendio o catástrofe que hace el bien inmueble inservible. Lo que se pretende, con este artículo, es que la entidad prestamista no se quede sin el bien hipotecado, por causa mayor, pues de ser así no habría forma de poder recuperar el dinero prestado. Pero una cosa es un seguro de daños (lo puede usted tener por menos de 100€ al año) y otra cosa es un seguro de hogar, que es en realidad lo que la entidad bancaria pretende que usted contrate y si es posible lo haga con la propia entidad.
El Tribunal Supremo ha dicho que efectivamente es obligatorio el seguro de daños (no de hogar) cuando el bien está hipotecado pero lo que no es obligatorio es hacerlo con la entidad bancaria ni mucho menos que la entidad bancaria de "el visto bueno" si decidimos contratar con otra compañía.
En este caso, en mi humilde opinión, discrepo de que deba de ser el cliente el que tenga que asumir ese seguro de daños (nada dice la ley con respecto a eso), pues si bien es obligatorio el dichoso seguro, cierto es que no dice quién debe asumir ese gasto. Evidentemente, el seguro de hogar debe de asumirlo el propietario del bien y que al mismo tiempo viene instaurado la cobertura de daños, pero eso no significa que la cobertura de daños sea imputable al propietario, pero esa es otra lucha de la que os hablo otro día.
Mi consejo es contratar siempre con compañías aseguradoras ajenas a la entidad bancaria, son mucho más baratas y ofrecen mejores coberturas. Y si usted me va a decir que su banco le baja la hipoteca si contrata un seguro con ellos, yo le digo que tómese un momento y póngase a sacar cuentas de lo que el banco le cobra por ese seguro y lo que se ahorra en hipoteca al cabo del año. Podrá comprobar que contratando el seguro con el banco usted termina pagando mucho más (coste de la póliza) que lo que el banco le dice que le baja la hipoteca.
No se deje amedrentar y pregunte. Pregunte siempre. El que pregunta sale de la duda y el que no, se mantiene en ella.
Esos es todo queridos lectores! Gracias por seguir, y estar, ahí!
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